Какие ошибки обходятся инвесторам дороже всего?
Многие проблемы девелоперских проектов закладываются ещё на ранней стадии – при выборе участка и анализе градостроительной документации. Противоречия в ПЗЗ, ошибки при выборе вида разрешённого использования, отсутствие диалога с органами местного самоуправления или недооценка инфраструктурных ограничений могут привести к остановке проекта уже после значительных финансовых вложений.
О наиболее распространённых ошибках инвесторов в земельно-градостроительной части проектов рассказывает генеральный директор и основатель консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», вице-президент Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ) Марина Ненарокова:
Ошибки в земельно-градостроительной части проектов можно разделить на несколько групп, если мы говорим именно об ошибках инвестора или девелопера.
Первая группа – это ситуации, когда не учитывается наличие противоречий и системных ошибок в градостроительной документации: правилах землепользования и застройки, генеральных планах и других документах. Это напрямую влияет на сроки, которые закладываются в календарный план проекта, и, соответственно, на финансовые модели. В результате сроки рассчитываются неверно.
Вторая группа ошибок – это неумение выстраивать диалог с органами власти или органами местного самоуправления по поводу исправления таких ошибок, например, в ПЗЗ или в Генеральном плане. Иногда возникают и определённые иллюзии, связанные с отсутствием должной квалификации у чиновников на местах в вопросах того, как именно эти ошибки нужно исправлять.
Вот, например, в ПЗЗ одного из городских округов в территориальную зону СХ-1 были подгружены виды разрешённого использования «охота и рыбалка» и «рекреационная деятельность». Причём была подгружена целая группа видов, а не конкретный подвид, который должен быть отражён в документе. В результате неумение работать с документацией и неумение инвестора взаимодействовать с ОМСУ для исправления таких ошибок, а также вера в то, что все, что написал орган местного самоуправления, по определению не содержит ошибок, приводит к тому, что проект на стадии развития получает серьёзные правовые риски.
Бывают ситуации, когда можно даже получить разрешение на строительство, а затем прокуратура или другие надзорные или согласующие органы обращают внимание на эту проблему, и проект просто останавливается. При этом к этому моменту уже потрачено большое количество времени и денежных средств.
Также довольно типична ситуация, когда на участке, который не имеет правовой возможности для размещения определённых объектов или имеет ограничения, все равно проект пытаются реализовать. То есть на участке размещаются объекты, которые там размещать нельзя. Неправильное сочетание вида разрешённого использования, территориальной зоны и типов строений тоже приводит к ошибкам уже на базовой стадии преддевелопмента.
И ещё одна распространенная ошибка – это недооценка вопросов транспортной доступности: дорог, подъездов, инфраструктуры. Часто проводится недостаточный анализ самого участка и окружающей территории, хотя именно этот анализ должен лежать в основе принятия решений по проекту.
Всероссийский форум «Земли России-2026» — мы начали подготовку к новому сезону! Шире деловая программа, больше масштаб – не пропустите новости!
Хотите точно узнать все самое важное и актуальное об эффективном использовании земель по самой выгодной цене? Бронируйте пакет участника на форум «Земли России-2026» через @FZRforumbot – до 31 декабря 2025 это фиксирует 20% скидку на любой пакет, но не обязывает вас к покупке: если передумаете, нам будет очень жаль, но это ваше право.
