Интервью с Ренатой Беляевой, генеральным директором ООО «Автоматизированный Дью Дилидженс»
Справка: Рената Беляева — генеральный директор ООО «Автоматизированный Дью Дилидженс», эксперт с 17-летним опытом работы юристом в строительной отрасли (СУ-155, ФСК Family). Специализируется на due diligence и M&A, является резидентом Инновационного центра «Сколково» и членом Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Автор Telegram-канала «Технологии проверки объектов недвижимости – TADDEX»
— Рената, как выстраивается логика анализа зон с особыми условиями использования территории в рамках автоматизированного due diligence?
— Сервис TADDEX изначально создавался с фокусом на быстрое и точное выявление градостроительных и юридических ограничений. После ввода кадастрового номера система автоматически собирает данные из официальных источников и формирует отчет с указанием всех пересечений участка с зонами с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
В отчете отражаются тип зоны, её наименование, орган, установивший ограничение, реквизиты правового акта и описание конкретных требований. Дополнительно выводится сводная таблица с процентом наложения зоны на участок. Такой уровень детализации я внедрила исходя из многолетней практики работы с земельными активами. На практике уже при первом просмотре отчета, например при выявлении береговой полосы или зоны военного склада, можно принять предварительное решение о целесообразности сделки.
— Сервис работает только для Москвы и области или охватывает всю Россию?
— TADDEX функционирует по всей стране. Пользователь может ввести кадастровый номер, отправить геопозицию или просто отметить точку на карте России.
— В каких случаях автоматизация due diligence не заменяет ручную проверку?
— Автоматизация позволяет закрыть значительную часть задач, но не всё. В ряде случаев необходим глубокий ручной анализ. Например:
- проверка полного пакета правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по истории участка;
- анализ документов-оснований, подтверждающих переход права, оплату и корректность одобрения сделки (в том числе корпоративными органами).
В расширенных отчетах мы уже включаем сведения о текущем правообладателе и предыдущих собственниках (для юрлиц). Автоматизация экономит время на сбор данных, которое можно направить на проработку сложных и нестандартных вопросов, требующих экспертного анализа.
— Какие наиболее частые «подводные камни» встречаются при due diligence участков под ИЖС?
— Их несколько:
- Вид разрешённого использования (ВРИ). Например, ЛПХ на полевых землях не допускает строительство дома. Для перевода потребуется отдельная процедура, связанная с затратами и рисками.
- Обременения и ограничения. Это могут быть сервитуты, охранные или санитарные зоны, зоны будущей транспортной инфраструктуры. Часто они не отражаются в ЕГРН, а закреплены отдельными актами и документацией.
- Соседние объекты. Нужно учитывать промышленные зоны, кладбища, полигоны ТБО и иные источники экологических или шумовых рисков. В отчётах TADDEX предусмотрен раздел с анализом смежных участков.
- Запреты на регистрацию прав. Такая информация включена в базовый отчёт на основе данных госреестров.
Поэтому инвесторам и застройщикам важно проводить комплексный due diligence с учётом всех факторов. Автоматизированные сервисы, такие как TADDEX, позволяют ускорить первичный анализ и выявить риски на ранних этапах.
— Что бы вы порекомендовали тем, кто рассматривает покупку или инвестиции в земельные участки?
— Главное — не ограничиваться выпиской из ЕГРН. Всегда стоит проводить комплексную проверку с анализом ограничений, обременений, соседних территорий и юридической истории участка. А инструменты автоматизации помогают сэкономить время и ресурсы, направив усилия на экспертную проработку нестандартных моментов.
Рената Беляева выступит спикером дискуссии «Земля для жизни: развитие ИЖС», которая состоится 17 сентября 2025г. с 14:00 до 15:30 в конференц-зале «ИНВЕСТИЦИИ».
Автор:
Екатерина Семеркина
